Heizungsmodernisierung WEG: Was das GEG für Verwalter bedeutet

Heizungsmodernisierung WEG: Das ist 2026 das Thema, das die meisten Eigentümerversammlungen beschäftigt. Der Druck kommt nicht aus dem Nichts: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien deckt. Gleichzeitig läuft die kommunale Wärmeplanung, und das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) steht in den Startlöchern. Für Verwaltungen heißt das: Wer eine Heizungsmodernisierung in der WEG jetzt sauber vorbereitet, vermeidet teure Hau-Ruck-Entscheidungen unter Zeitdruck. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und zeigt, wie der Beschluss in der Gemeinschaft rechtssicher zustande kommt.

Die 65-Prozent-Pflicht greift für Bestandsgebäude erst später

Die viel zitierte 65-Prozent-Pflicht aus § 71 GEG gilt für bestehende Mehrfamilienhäuser nicht sofort, sondern an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Laut BBSR GEG-Infoportal (2026) greift die Pflicht in Großstädten über 100.000 Einwohner ab dem 30.06.2026 und in kleineren Gemeinden ab dem 30.06.2028. Erst danach muss eine neu eingebaute Heizung die 65-Prozent-Schwelle erreichen.

Die Pflicht selbst ergibt sich aus § 71 Absatz 1 GEG. Laut gesetze-im-internet.de, § 71 GEG (2024) darf eine Heizungsanlage nur eingebaut werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Bis zum jeweiligen Stichtag bleibt ein klassischer Austausch defekter Anlagen weiterhin möglich.

Wichtig für die Beratung der Eigentümer: Es besteht keine generelle Pflicht, eine funktionierende Heizung sofort herauszureißen. Der Stichtag betrifft den Neueinbau. Solange die Bestandsanlage läuft und repariert werden kann, bleibt Zeit für eine geplante Modernisierung.

Was der Wärmeplan konkret auslöst

Nicht jeder Wärmeplan zieht die frühe Geltung der 65-Prozent-Pflicht nach sich. Laut BMWSB (2026) löst erst eine förmliche Gebietsausweisung, also die Festlegung als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetz-Ausbaugebiet, die beschleunigte Frist aus. Der reine Beschluss eines Wärmeplans genügt dafür nicht.

Verwaltungen sollten deshalb pro Liegenschaft prüfen, ob die Standortgemeinde bereits eine solche Gebietsausweisung getroffen hat. Liegt eine Ausweisung vor, greift die Pflicht bereits einen Monat nach Bekanntgabe. Diese Information ist der erste Baustein jeder belastbaren Beschlussvorlage.

Die kommunale Wärmeplanung gibt den Fahrplan vor

Die kommunale Wärmeplanung ist der Taktgeber für jede Heizungsmodernisierung in der WEG. Sie entscheidet, ob ein Gebäude perspektivisch an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann oder ob eine Einzellösung wie eine Wärmepumpe sinnvoller ist. Laut Haufe (2026) müssen Großstädte ihre Wärmeplanung bis zum 30.06.2026 vorlegen, Gemeinden unter 100.000 Einwohner bis zum 30.06.2028.

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) und die GEG-Stichtage sind eng verzahnt. Für die Praxis bedeutet das: Bevor eine Gemeinschaft über eine teure Einzelheizung abstimmt, lohnt der Blick in die laufende Wärmeplanung der Kommune. Ein möglicher Wärmenetzanschluss kann die wirtschaftlich bessere Option sein.

Die Verwaltung übernimmt hier die Informationsbeschaffung: Stand der kommunalen Wärmeplanung, geplante Anschlussgebiete und Zeithorizont. Diese Daten gehören in den Wirtschaftsplan-Kontext und in die Vorbereitung der nächsten Eigentümerversammlung.

Der Heizungstausch braucht in der WEG nur die einfache Mehrheit

Ein Heizungstausch auf eine Wärmepumpe ist eine bauliche Veränderung und kann seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Laut gesetze-im-internet.de, § 20 WEG (2024) können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist nicht mehr erforderlich.

Das senkt die Hürde für die Modernisierung erheblich. Eine einzelne Gegenstimme blockiert den Beschluss nicht mehr. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Ladung mit konkretem Beschlussantrag und belastbaren Angeboten als Entscheidungsgrundlage.

Wer die Kosten trägt, hängt vom Quorum ab

Ob alle Eigentümer die Kosten tragen oder nur die zustimmenden, entscheidet das erreichte Quorum. Laut gesetze-im-internet.de, § 21 WEG (2024) tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde. Ausnahme: unverhältnismäßige Kosten ohne angemessene Amortisation.

Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Empfehlung. Eine Heizungsmodernisierung sollte möglichst mit diesem doppelten Quorum beschlossen werden, damit die Kostenverteilung auf alle Eigentümer rechtssicher ist. Wird die Schwelle nicht erreicht, können nach § 21 Absatz 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer zur Kostentragung herangezogen werden, was die Finanzierung deutlich verkompliziert.

Das GModG könnte die 65-Prozent-Pflicht bald ersetzen

Verwaltungen sollten 2026 zwei Rechtsstände parallel im Blick behalten: das geltende GEG und das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Laut Öko-Zentrum NRW (2026) soll das GModG die 65-Prozent-Pflicht durch eine gestaffelte Bio-Treppe ersetzen: 10 Prozent erneuerbare Energien ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Das Gesetz steckte im Juni 2026 noch im parlamentarischen Verfahren.

Laut BMWSB (2026) hat die Koalition Eckpunkte für ein technologieoffeneres Modernisierungsmodell vereinbart. Für die Praxis heißt das: Wer heute eine Heizungsmodernisierung in der WEG plant, sollte die kommende Staffelung mitdenken, statt sich allein an der aktuellen 65-Prozent-Schwelle zu orientieren.

Die Wohnungswirtschaft fordert dabei mehr Spielraum. Laut GdW (2026) verlangt der GdW-8-Punkte-Appell vom 12.06.2026 Quartiers- und Flottenlösungen, also einen Klimaschutz-Nachweis über mehrere Gebäude statt einzelgebäudebezogen, sowie Bürokratieabbau. Für größere Bestände lohnt es sich, die Modernisierung im Portfolio zu denken statt Objekt für Objekt.

Parallel läuft die HeizkostenV-Pflicht zur fernablesbaren Messtechnik

Neben der Heizung selbst trifft Verwaltungen eine zweite Frist mit klarem Stichtag. Laut gesetze-im-internet.de, § 5 HeizkostenV (2024) müssen nicht fernablesbare Erfassungsgeräte wie Wärmezähler und Heizkostenverteiler bis zum 31.12.2026 fernablesbar gemacht werden, durch Nachrüstung oder Austausch. Ausnahmen gelten nur bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte.

Diese Pflicht greift unabhängig davon, ob die Gemeinschaft die Heizung tauscht oder nicht. Wer ohnehin am Heizsystem arbeitet, sollte die Umstellung auf fernablesbare Messtechnik sinnvoll mit der Modernisierung verzahnen, um Doppelarbeit zu vermeiden.

Für die Abrechnung hat das konkrete Folgen. Eine veränderte Heiztechnik und neue Zähler wirken direkt auf die Heiz- und Betriebskostenabrechnung. Wie sich dieser Aufwand reduzieren lässt, zeigt der Beitrag Betriebskostenabrechnung automatisieren.

Eine Heizungsmodernisierung WEG strukturiert zur Beschlussreife bringen

Eine belastbare Beschlussvorlage zur Heizungsmodernisierung in der WEG folgt einer klaren Reihenfolge und nimmt der Versammlung die Unsicherheit. Wer strukturiert vorbereitet, erhöht die Chance auf das wichtige Doppel-Quorum erheblich. Die folgenden Schritte haben sich in der Praxis bewährt.

Zuerst steht die Bestandsaufnahme: Alter und Zustand der Anlage, Stand der kommunalen Wärmeplanung am Standort und mögliche Förderung über die KfW. Darauf folgen mindestens zwei vergleichbare Fachangebote als Entscheidungsgrundlage. Erst dann formuliert die Verwaltung einen konkreten Beschlussantrag mit Kostenrahmen, Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage und vorgeschlagenem Zeitplan.

Dieser Mehraufwand trifft Verwaltungen mitten im Personalmangel. Laut den Daten im Beitrag Fachkräftemangel in der Immobilienverwaltung sehen 73 Prozent der Verwaltungen den Personalmangel als größte Hürde. Genau hier setzt eine durchdachte Digitalisierung an: Sie schafft Kapazität für die rechtssichere Beschlussvorbereitung, statt sie im Tagesgeschäft untergehen zu lassen.

Wie KI die Anfrage-Welle zur Heizungsmodernisierung WEG abfängt

Jede Heizungsmodernisierung löst eine Welle von Eigentümer- und Mieterrückfragen aus, die das Backoffice spürbar belastet. Fragen zu Beschluss, Förderung, Sonderumlage und Bauterminen kommen über Wochen und meist telefonisch. Ein KI-Voicebot fängt diese Routineanfragen rund um die Uhr ab und gibt geprüfte Standardauskünfte, während echte Sonderfälle an das Team eskaliert werden.

DigiRift hat sich als Experte für KI in der Hausverwaltung auf genau diese Entlastung spezialisiert: Voicebot, Chatbot und KI-Backoffice werden als Full-Service geplant, integriert und betrieben. Die Verwaltung baut nichts selbst und kümmert sich weiter um Kerngeschäft und Eigentümerbetreuung. Server und Daten liegen DSGVO-konform in Deutschland.

Wie sich die telefonische Erreichbarkeit während einer solchen Anfrage-Welle stabil halten lässt, beschreibt der Beitrag Erreichbarkeit für Mieter- und Eigentümeranfragen. In einem Beratungsgespräch klären Sie in rund 30 Minuten, welche Routineanfragen rund um die Heizungsmodernisierung sich automatisieren lassen, wie ein Voicebot in Ihre Verwaltungssoftware eingebunden wird und mit welcher Entlastung Ihr Team rechnen kann.

Fazit: Jetzt planen, nicht überstürzt tauschen

Die 65-Prozent-Pflicht aus dem GEG gilt für Bestandsgebäude in Großstädten erst ab dem 30.06.2026 und in kleineren Gemeinden ab dem 30.06.2028, jeweils gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Parallel ersetzt das GModG die starre Schwelle voraussichtlich durch eine gestaffelte Bio-Treppe. Es besteht also kein Grund für überstürzte Heizungstausche, aber jeder Grund für eine fundierte Planung.

Für die WEG entscheidend ist der richtige Beschluss: einfache Mehrheit für die bauliche Veränderung, aber möglichst das Doppel-Quorum aus mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile für die rechtssichere Kostenumlage. Wer dazu die HeizkostenV-Frist bis Ende 2026 mitdenkt und die Anfrage-Welle digital abfedert, führt seine Gemeinschaften souverän durch die Wärmewende. Eine fachanwaltliche Prüfung im Einzelfall bleibt empfehlenswert.

Quellen

1. gesetze-im-internet.de, § 71 GEG (2024): gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
2. BBSR GEG-Infoportal (2026): bbsr-geg.bund.de
3. BMWSB (2026): bmwsb.bund.de
4. gesetze-im-internet.de, § 20 WEG (2024): gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
5. gesetze-im-internet.de, § 21 WEG (2024): gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html
6. gesetze-im-internet.de, § 5 HeizkostenV (2024): gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__5.html
7. Öko-Zentrum NRW (2026): oekozentrum.nrw
8. GdW via architekturblatt.de (2026): architekturblatt.de
9. Haufe (2026): haufe.de