Mietrechtsreform 2026 und die Schonfrist: Warum sauberes Mahnwesen jetzt entscheidend wird

Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen, der das Mahnwesen in der Hausverwaltung unmittelbar betrifft. Kern der Reform: Die sogenannte Schonfristzahlung soll künftig nicht mehr nur die fristlose, sondern auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Für jede Hausverwaltung heißt das, dass ein sauberes, lückenlos dokumentiertes Mahnwesen über Erfolg oder Misserfolg einer Räumungsklage entscheidet. Wer Mietrückstände erst spät erkennt oder Mahnstufen nicht belastbar nachweisen kann, verliert im Streitfall die Durchsetzbarkeit. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und zeigt, wie ein automatisiertes Forderungsmanagement Verwalter absichert.

Was die Mietrechtsreform 2026 am Mahnwesen verändert

Die Reform verschiebt das Kräfteverhältnis bei Mietrückständen zugunsten der Mieter und erhöht damit die Anforderungen an das Mahnwesen jeder Hausverwaltung. Bislang konnte ein Vermieter neben der fristlosen zusätzlich eine ordentliche Kündigung aussprechen. Zahlte der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, blieb die ordentliche Kündigung wirksam, und die Räumung war durchsetzbar.

Laut KPMG Law (2026) sieht der Kabinettsentwurf vom 29. April 2026 vor, dass bei vollständiger Nachzahlung innerhalb der Schonfrist künftig sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden. Diese Heilung gilt nur ein einziges Mal pro Mietverhältnis. Auch die Sparkasse (2026) bestätigt, dass die Schonfristzahlung damit erstmals auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet wird und der Schutz nicht erneut greift, wenn er innerhalb der folgenden zwei Jahre bereits genutzt wurde.

Für Verwalter bedeutet das: Die einmalige Heilungsmöglichkeit muss zweifelsfrei dokumentiert sein. Nur wer nachweisen kann, dass ein Mieter die Schonfristzahlung bereits genutzt hat, kann beim nächsten Zahlungsverzug konsequent kündigen.

Warum die bisherige BGH-Rechtsprechung jetzt überholt wird

Die Reform reagiert auf eine gefestigte Rechtsprechung, die Vermietern bislang Spielraum ließ. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass eine Schonfristzahlung nach Paragraf 569 Absatz 3 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung heilt, nicht jedoch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.

Laut Haufe (2024) bestätigte der BGH diese Linie zuletzt mit den Beschlüssen vom 23. Oktober 2024 (Aktenzeichen VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23). Das Gericht betonte, die auf die fristlose Kündigung beschränkte Wirkung entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, eine Änderung sei Sache der Politik, nicht der Auslegung.

Genau diese Änderung kommt nun. Bis zum Inkrafttreten gilt die bisherige Rechtslage fort. Doch Verwalter sollten ihre Prozesse bereits jetzt so aufstellen, dass sie unter der strengeren neuen Regel Bestand haben.

Die Schonfrist im Überblick: alt gegen neu

Die wichtigste praktische Frage lautet, welche Kündigung eine fristgerechte Nachzahlung künftig aushebelt. Die folgende Übersicht stellt die bisherige und die geplante Rechtslage gegenüber.

Die Schonfrist selbst, also die Zwei-Monats-Frist ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage, bleibt unverändert. Was sich ändert, ist die Reichweite ihrer heilenden Wirkung. Für das Mahnwesen verschiebt sich der entscheidende Hebel nach vorn: Der Verzug muss früher erkannt, sauberer dokumentiert und konsequenter eskaliert werden, bevor es überhaupt zur Klage kommt.

Warum lückenloses Forderungsmanagement zur Pflichtaufgabe wird

Ein belastbarer Forderungsverlauf ist künftig die Voraussetzung dafür, dass eine Kündigung im Streitfall hält. Wenn die einmalige Heilungsmöglichkeit dokumentiert sein muss und jeder Mahnschritt im Zweifel vor Gericht standhalten muss, wird unstrukturiertes Mahnen zum Haftungsrisiko.

Hinzu kommt ein wirtschaftlicher Druck. Mietrückstände sind in Deutschland kein Randthema: Verbände berichteten für 2023 von mehr als 30.000 Zwangsräumungen, und die offenen Mietschulden haben sich nach Branchenangaben zuletzt deutlich erhöht. Jeder Monat verspäteter Reaktion bindet Liquidität der Eigentümergemeinschaft und erhöht das Mietausfallwagnis, das bei Wohnimmobilien üblicherweise mit rund zwei Prozent der Jahresbruttomiete kalkuliert wird.

Gleichzeitig fehlt vielen Verwaltungen das Personal, um Mahnläufe konsequent zu fahren. Laut der ZIA/EY Digitalisierungsstudie 2025 nennen 79 Prozent der Unternehmen fehlende personelle Ressourcen und 75 Prozent eine unzureichende Datenqualität als größte Digitalisierungshemmnisse. Genau diese beiden Faktoren entscheiden darüber, ob ein Mahnwesen lückenlos läuft oder Forderungen durchrutschen.

Die typischen Schwachstellen im manuellen Mahnlauf

In der Praxis scheitert sauberes Mahnen selten am guten Willen, sondern an der Organisation. Drei Schwachstellen treten besonders häufig auf:

• Verspätete Verzugserkennung: Eingehende Zahlungen werden manuell mit den Sollstellungen abgeglichen, Teilzahlungen oder falsche Verwendungszwecke verzögern die Zuordnung.
• Inkonsistente Mahnstufen: Mahnungen gehen unregelmäßig raus, Fristen werden je nach Auslastung unterschiedlich gehandhabt, eine einheitliche Eskalation fehlt.
• Lückenhafte Dokumentation: Wann welche Mahnung mit welchem Saldo versandt wurde, lässt sich im Nachhinein nur mühsam rekonstruieren, ein Risiko, sobald ein Gericht den Forderungsverlauf prüft.

Wie KI das Mahnwesen in der Hausverwaltung absichert

KI-gestützte Prozesse setzen genau an diesen Schwachstellen an, indem sie Zahlungseingänge automatisch zuordnen und Mahnstufen revisionssicher dokumentieren. Der Verwalter behält die Entscheidungshoheit, das System übernimmt die fehleranfällige Routinearbeit.

Der erste Hebel ist die automatische Mietzuordnung. Über die im Rahmen von PSD2 verfügbaren Banking-Schnittstellen lassen sich Kontoumsätze maschinell mit den Sollstellungen abgleichen. Auch Teilzahlungen und abweichende Verwendungszwecke ordnet das System anhand von Mieter, Objekt und Betrag zu, sodass ein Zahlungsverzug am Tag der Fälligkeit erkannt wird, nicht erst Wochen später.

Der zweite Hebel ist die strukturierte Eskalation. Bei erkanntem Rückstand löst das System die hinterlegte Mahnstufenlogik aus, erzeugt Zahlungserinnerung und Mahnung mit korrektem Saldo und protokolliert jeden Schritt mit Datum, Betrag und Versandnachweis. So entsteht der lückenlose Forderungsverlauf, den die neue Rechtslage faktisch verlangt.

DigiRift entwickelt für Hausverwaltungen genau solche KI-Lösungen für das Backoffice: von der automatischen Zahlungszuordnung über die regelbasierte Mahnstufensteuerung bis zur revisionssicheren Dokumentation. Die Datenverarbeitung erfolgt dabei auf Servern in Deutschland. Wie sich vorgelagerte Prozesse automatisieren lassen, zeigt unser Überblick zum KI-Backoffice in der Hausverwaltung. Wer zunächst den Posteingang in den Griff bekommen will, findet Hinweise dazu, wie sich der Posteingang per KI sortieren und priorisieren lässt.

Mahnstufen sauber dokumentieren statt improvisieren

Entscheidend ist nicht die Zahl der Mahnungen, sondern ihre Nachweisbarkeit. Ein automatisiertes Forderungsmanagement hält für jeden Vorgang fest, welcher Saldo zu welchem Zeitpunkt offen war, welche Mahnstufe ausgelöst wurde und ob eine Schonfristzahlung bereits in Anspruch genommen wurde. Damit lässt sich im Ernstfall belegen, dass die einmalige Heilung verbraucht ist, und eine erneute Kündigung tragfähig begründen.

Was Verwalter jetzt konkret tun sollten

Verwaltungen sollten ihre Mahnprozesse nicht erst beim Inkrafttreten, sondern bereits in der Übergangsphase anpassen. Drei Schritte sind kurzfristig sinnvoll:

1. Verzugserkennung beschleunigen: Den Abgleich von Zahlungseingang und Sollstellung automatisieren, damit Rückstände am Fälligkeitstag sichtbar werden.
2. Mahnstufen standardisieren: Eine einheitliche, dokumentierte Eskalationslogik festlegen, die unabhängig von der Tagesauslastung greift.
3. Schonfrist-Historie führen: Pro Mietverhältnis erfassen, ob die einmalige Heilung bereits genutzt wurde, um spätere Kündigungen abzusichern.

Diese Vorbereitung zahlt unabhängig vom genauen Inkrafttreten ein, denn ein sauberes Mahnwesen senkt Mietausfälle und Liquiditätsrisiken bereits unter der heutigen Rechtslage.

Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 macht das Mahnwesen in der Hausverwaltung vom Routineprozess zum rechtlich entscheidenden Faktor. Wenn die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung heilt und nur einmal pro Mietverhältnis greift, hängt die Durchsetzbarkeit einer Räumung an einem lückenlosen, nachweisbaren Forderungsverlauf. Verwalter, die Verzug früh erkennen, Mahnstufen einheitlich eskalieren und die Schonfrist-Historie sauber führen, sind abgesichert. KI-gestützte Prozesse mit automatischer Mietzuordnung und revisionssicherer Dokumentation liefern dafür die Grundlage. In einem Beratungsgespräch von rund 30 Minuten lässt sich klären, welche Schritte Ihres Mahnlaufs sich automatisieren lassen, wo Ihr aktueller Forderungsverlauf Lücken hat und mit welchem Aufwand sich ein gerichtsfestes Mahnwesen in Ihrer Verwaltung umsetzen lässt. Eine individuelle Beratung für Ihre Hausverwaltung zeigt den konkreten Weg dorthin.

Quellen

1. KPMG Law (2026): Mietrechtsreform 2026 setzt engere Rahmenbedingungen für Vermieter. https://kpmg-law.de/mietrechtsreform-2026-setzt-engere-rahmenbedingungen-fuer-vermieter/
2. Sparkasse (2026): Mietrechtsreform 2026, was sich für Mieter und Vermieter ändert. https://www.sparkasse.de/aktuelles/mietrechtsreform.html
3. Haufe (2026): Mietrechtsreform 2026, die wichtigsten Änderungen. https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html
4. Haufe (2024): BGH, Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht (VIII ZR 106/23, VIII ZR 177/23). https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/
5. ZIA/EY (2025): Digitalisierungsstudie 2025, Immobilienwirtschaft im Umbruch. https://zia-deutschland.de/project/digitalisierungsstudie-2025-immobilienwirtschaft-im-umbruch-was-10-jahre-digitalisierung-zeigen/