Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung oder Mieterstrom: Das richtige PV-Modell fürs Mehrfamilienhaus

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung oder Mieterstrom: Vor dieser Frage stehen Hausverwaltungen immer häufiger, sobald eine WEG oder ein Vermieter eine Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus plant. Seit dem Solarpaket I existieren zwei rechtlich getrennte Modelle, um den Solarstrom vom Dach an die Bewohner zu bringen. Sie unterscheiden sich erheblich in Pflichten, Förderung und Verwaltungsaufwand.

Die Modellwahl ist keine Formalie. Sie entscheidet darüber, ob der Betreiber der Anlage wie ein Energieversorger behandelt wird oder ob er lediglich Solarstrom nach einem Aufteilungsschlüssel weitergibt. Dieser Beitrag ordnet beide Modelle ein, vergleicht sie in einer Übersicht und zeigt, welches Objekt zu welchem Modell passt.

Zwei Modelle, ein Dach: Was das Solarpaket I geändert hat

Seit Mai 2024 stehen für Photovoltaik im Mehrfamilienhaus zwei Liefermodelle zur Verfügung: der klassische Mieterstrom nach § 42a EnWG und die neue gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Laut Raue Rechtsanwälte (2024) trat die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung mit dem Solarpaket 1 im Mai 2024 in Kraft und befreit den Anlagenbetreiber von wesentlichen Lieferantenpflichten.

Mieterstrom: Volllieferung mit Förderzuschlag

Beim Mieterstrom verkauft der Betreiber den Solarstrom an die Bewohner und übernimmt zugleich deren komplette Stromversorgung. Der Vertrag muss nach § 42a Abs. 2 EnWG die umfassende Versorgung auch für Zeiten vorsehen, in denen die Anlage nichts liefert. Der Betreiber wird damit faktisch zum Stromlieferanten mit allen energiewirtschaftlichen Pflichten. Im Gegenzug erhält er den Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Teilversorgung ohne Lieferantenstatus

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verzichtet auf die Volllieferung. Der Betreiber der Gebäudestromanlage gibt nur den vor Ort erzeugten PV-Strom nach einem vereinbarten Schlüssel an die teilnehmenden Haushalte weiter. Jeder Teilnehmer behält seinen eigenen Stromliefervertrag für den Reststrom, und genau das entlastet den Betreiber von den Pflichten der §§ 40 ff. EnWG.

Warum die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung den Verwaltungsaufwand deutlich senkt

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung reduziert den Aufwand, weil der Betreiber weder Vollversorger noch klassischer Energielieferant ist. § 42b Abs. 3 EnWG stellt ausdrücklich fest, dass der Betreiber nicht verpflichtet ist, die umfassende Versorgung der teilnehmenden Letztverbraucher sicherzustellen.

Konkret entfallen unter anderem die Stromkennzeichnung, umfangreiche Rechnungs- und Informationspflichten sowie die Pflicht zur Veröffentlichung allgemeiner Tarifinformationen. Laut dem gemeinsamen Leitfaden von BSW-Solar und GdW (2024) fallen für den vor Ort gelieferten Strom zudem keine Netzentgelte, Konzessionsabgaben sowie KWK- und Offshore-Umlagen an; die Stromsteuer entfällt bei Anlagen unter 2 Megawatt in der Regel ebenfalls.

Der Betreiber muss die Teilnehmer vor Vertragsbeginn allerdings darüber informieren, dass die Anlage den Strombedarf nicht vollständig und nicht jederzeit deckt. Das Recht der Bewohner, ihren Reststromlieferanten frei zu wählen, darf der Vertrag nicht einschränken.

Der Gebäudestromnutzungsvertrag: drei Pflichtinhalte

Grundlage des Modells ist der Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen Betreiber und Teilnehmern. Er regelt nach § 42b Abs. 2 EnWG mindestens drei Punkte: das Nutzungsrecht am Solarstrom gemäß Aufteilungsschlüssel, den Preis in Cent pro Kilowattstunde oder die Unentgeltlichkeit sowie Betrieb, Erhaltung und Wartung der Anlage. Für WEGs liefert der BSW/GdW-Leitfaden ein Vertragsmuster samt Beschlussvorlage.

Statisch oder dynamisch: der Aufteilungsschlüssel

Der erzeugte Strom wird viertelstundengenau nach dem vereinbarten Schlüssel zugeordnet. Ein statischer Schlüssel verteilt feste Prozentanteile, ein dynamischer Schlüssel folgt dem tatsächlichen Verbrauch im jeweiligen 15-Minuten-Intervall. Fehlt eine Vereinbarung, wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Aufteilbar ist stets nur die Strommenge, die im selben Viertelstundenfenster erzeugt und verbraucht wurde.

Mieterstrom nach § 42a EnWG: mehr Pflichten, dafür Förderung

Mieterstrom bleibt das Modell mit dem höchsten Schutzniveau für Mieter und dem höchsten Aufwand für Betreiber. Drei gesetzliche Leitplanken prägen es: Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein, sonst ist er nichtig. Der Preis darf 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen. Eine Vertragsbindung über zwei Jahre hinaus ist unwirksam, die Kündigungsfrist darf höchstens einen Monat betragen.

Dafür erhält der Betreiber den Mieterstromzuschlag für jede vor Ort gelieferte Kilowattstunde. Voraussetzung nach § 21 Abs. 3 EEG ist, dass der Strom ohne Durchleitung durch ein Netz innerhalb des Gebäudes, seiner Nebenanlagen oder desselben Quartiers geliefert und verbraucht wird. Die Zuschlagshöhe ist nach § 48a EEG nach Anlagengröße gestaffelt; die aktuellen Sätze veröffentlicht die Bundesnetzagentur.

Seit dem Solarpaket I ist der Zuschlag auch für Anlagen auf Gewerbegebäuden und Nebenanlagen wie Garagen möglich. Wer die Volllieferung scheut, kann den Betrieb einem Dienstleister übertragen. Die energiewirtschaftlichen Pflichten verschwinden dadurch aber nicht, sie wechseln nur den Träger.

Der direkte Vergleich: gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Mieterstrom in der Übersicht

Die Kernunterschiede beider Modelle lassen sich in sieben Zeilen zusammenfassen. Die Tabelle zeigt die Rechtslage nach EnWG und EEG mit Stand 2026.

Drei Faustregeln für die Modellwahl

Als Faustregel gilt: Je kleiner das Objekt und je höher der Anteil selbstnutzender Eigentümer, desto eher passt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Erstens will in einer selbstnutzenden WEG in aller Regel niemand Energieversorger werden; das Modell nach § 42b EnWG hält die Gemeinschaft von Lieferantenpflichten frei. Zweitens kann Mieterstrom in reinen Mietobjekten über den Zuschlag wirtschaftlicher sein, verlangt aber Abrechnungs-Know-how oder einen professionellen Betreiber. Drittens entscheidet bei gemischten Objekten die Frage, wer den Betrieb dauerhaft verantwortet: der Eigentümer, die WEG oder ein beauftragter Dienstleister.

Ein konstruiertes Beispiel zur Einordnung, keine Referenz: Eine WEG mit zwölf Einheiten, davon acht selbstgenutzt, beschließt eine Dachanlage mit 30 Kilowatt Leistung. Hier spricht vieles für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Die Teilnehmer behalten ihre Stromverträge, die WEG bleibt von Lieferantenpflichten frei, und der Überschuss geht gegen Einspeisevergütung ins Netz. Die Wirtschaftlichkeit muss dennoch je Objekt gerechnet werden.

Vom WEG-Beschluss bis zum Vertrag: So kommt das Projekt durch die Eigentümerversammlung

Die Errichtung einer PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und kann seit der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für die Kosten gilt § 21 WEG: Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zu, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig. Andernfalls zahlen nur die Eigentümer, die den Beschluss getragen haben.

Der BSW/GdW-Leitfaden empfiehlt für WEGs zwei getrennte Ebenen: zuerst der Beschluss über die Gebäudestromanlage selbst, danach die Regelung der individuellen Nutzungsrechte der teilnehmenden Eigentümer. Verwalter sollten beide Ebenen sauber in der Tagesordnung trennen, damit Beschlüsse nicht anfechtbar werden.

Wie Verwaltungen solche Vorhaben verständlich an Eigentümer kommunizieren, zeigt der Beitrag zur proaktiven Eigentümerkommunikation. Für energetische Projekte am Gemeinschaftseigentum lohnt außerdem der Blick auf die Heizungsmodernisierung in der WEG.

Messtechnik und Abrechnung: Ohne Smart Meter läuft keines der Modelle

Beide Modelle stehen und fallen mit viertelstundengenauer Messung. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung schreibt § 42b Abs. 1 EnWG die viertelstundengenaue Erfassung der bezogenen Strommengen ausdrücklich vor; praktisch bedeutet das intelligente Messsysteme für alle Teilnehmer. Die Zählerstände für PV-Strom und Netzstrom werden nicht am Gerät abgelesen, sondern vom Messstellenbetreiber rechnerisch ermittelt.

Laut BSW-Solar und GdW (2024) hängt das gesamte Geschäft des Betreibers an der zuverlässigen Verarbeitung dieser Messwerte. Scheitert der Datenaustausch zwischen Messstellenbetreiber, Netzbetreiber und externem Stromversorger, fehlt die Grundlage für jede Abrechnung.

Für Verwaltungen heißt das: Mit der PV-Anlage kommt ein neuer, datenintensiver Abrechnungsprozess ins Haus, zusätzlich zu Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung. Wer bereits die Betriebskostenabrechnung automatisiert und Belege digital verarbeitet, integriert auch Gebäudestrom-Abrechnungen leichter. Ein KI-Backoffice hält Zählerdaten, Verträge und Teilnehmerwechsel strukturiert vor und überwacht Fristen; DigiRift entwickelt solche Automatisierungen speziell für Hausverwaltungen, die Daten laufen dabei auf Servern in Deutschland. Ähnlich wie bei der CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung gilt: Wer wiederkehrende Bewohnerfragen zu Anteilen, Preisen und Zählerständen automatisiert beantwortet, hält den Aufwand pro Einheit klein.

Wo es 2026 noch hakt: Kundenanlage, Steuern, Marktkommunikation

Drei offene Punkte gehören 2026 in jede Projektplanung. Erstens hat der Europäische Gerichtshof im November 2024 in der Rechtssache C-293/23 entschieden, dass die deutsche Definition der Kundenanlage nicht mit der EU-Binnenmarktrichtlinie vereinbar ist; die Folgen sind laut BSW/GdW-Leitfaden noch nicht abschließend geklärt, größere Projekte sollten juristisch begleitet werden. Zweitens können gewerbliche Stromumsätze aus der Volllieferung beim Mieterstrom oberhalb bestimmter Grenzen die steuerliche Besserstellung der Immobilienvermietung gefährden. Drittens sind die Marktkommunikationsprozesse für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung noch nicht massengeschäftstauglich standardisiert; Betreiber sind auf Messstellenbetreiber und spezialisierte Dienstleister angewiesen.

Fazit: Das Modell folgt dem Objekt, nicht umgekehrt

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung macht Photovoltaik im Mehrfamilienhaus für WEGs und kleinere Vermieter erstmals ohne Energieversorger-Pflichten praktikabel. Mieterstrom bleibt dort attraktiv, wo der Zuschlag den Mehraufwand der Volllieferung übertrifft. Verwalter sollten die Modellwahl objektweise treffen: Bewohnerstruktur, Anlagengröße, Messtechnik und die Betreiberfrage geben den Ausschlag.

Unabhängig vom Modell liegt die Dauerlast in Abrechnung, Datenhaltung und Bewohnerkommunikation. Wenn Sie wissen wollen, welche dieser Aufgaben sich in Ihrer Verwaltung automatisieren lassen, klärt DigiRift das in einem 30-minütigen Erstgespräch: Sie gehen mit einer priorisierten Liste der Prozesse heraus, die sich bei Ihnen rund um PV-Abrechnung, Posteingang und Mieteranfragen mit KI abbilden lassen, samt realistischer Einschätzung des Einführungsaufwands.

Quellen

1. § 42b EnWG: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, gesetze-im-internet.de
2. § 42a EnWG: Mieterstromverträge, gesetze-im-internet.de
3. § 21 EEG: Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag, gesetze-im-internet.de
4. § 48a EEG: Anzulegende Werte für den Mieterstromzuschlag, gesetze-im-internet.de
5. § 20 WEG: Bauliche Veränderungen, gesetze-im-internet.de
6. § 21 WEG: Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen, gesetze-im-internet.de
7. BSW-Solar und GdW (2024): Leitfaden Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
8. Raue Rechtsanwälte (2024): Solarpaket 1, Einführung der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung